Quando nasce un condominio?

Il condominio nasce o viene costituito automaticamente quando ci sono delle parti comuni. La costituzione del condominio avviene quindi di diritto nel momento in cui vi siano almeno due proprietari e almeno due unità immobiliari distinte, essendoci quindi una comproprietà di parti comuni che sono in capo a proprietari diversi.

L’articolo del codice civile che definisce i beni comuni è l’art.1117.

Da questo articolo si evince che sono parti comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, il suolo su cui sorge l’edificio, le strutture portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, portoni, portici, cortili, facciate, tutti i locali adibiti a servizi comuni, tutti i manufatti e le installazioni destinati all’uso comune (per esempio l’ascensore o le cisterne).

Quando viene costituito il condominio nasce anche la necessità di chiarire in che misura si ha diritto sulle parti comuni e i servizi condominiali. Come dividere le spese derivanti dalla gestione, manutenzione e rinnovamento delle parti comuni?

Lo strumento da cui si evince la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni, ovvero la proprietà comune e le spese a lui spettanti, sono le tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il “peso” di ogni votante nelle delibere assembleari. Può capitare che non tutti i condomini utilizzino allo stesso modo dei beni comuni, per esempio le scale, chi abita al primo piano ne fa un impiego diverso rispetto a chi abita al terzo piano. Per sopperire a questa disparità vengono costituite altre tabelle oltre alla tabella dei millesimi generali.
Solitamente le tabelle millesimali che vengono redatte sono tre:

1. tabella di ripartizione generale

2. tabella di ripartizione per scale e ascensore

3. tabella di ripartizione per il riscaldamento (qualora ci sia il riscaldamento centralizzato)

 

In caso di necessità possono essere redatte altre tabelle millesimali a seconda della conformazione e delle esigenze del condominio stesso.

Le normative di riferimento per la gestione delle parti comuni sono:

-art.1118 c.c.

-art.1138 c.c.

-art.1123 c.c.

-art.1124 c.c.

-art.1126 c.c.

-art.1136 c.c.

 

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