STATO LEGITTIMO: COS’È?

All’interno dei precedenti articoli si parlava di conformità dell’immobile; ma come si può verificare?

Cos’è e come si effettua nel dettaglio la verifica dello stato legittimo di una unità?

Lo “stato legittimo” di un fabbricato è definito molto chiaramente all’interno della Legge Regionale 15/2013, articolo 10bis, che riportiamo in parte:

L.R.15/2013 – art.10bis – c.1:

“…lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, integrato dagli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, dai titoli edilizi in sanatoria, rilasciati anche a seguito di istanza di condono edilizio, dalle tolleranze costruttive di cui all’articolo 19 bis della legge regionale n. 23 del 2004 nonché dalla regolarizzazione delle difformità che consegue al pagamento delle sanzioni pecuniarie, ai sensi dell’articolo 21, comma 01, della medesima legge regionale n. 23 del 2004”.

L.R.15/2013 – art.10bis – c.4:

“Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti di archivio o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al presente comma si applicano altresì, indipendentemente dall’epoca di costruzione dell’immobile, nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Come si può dedurre da quanto sopra, verificare i precedenti edilizi presenti presso l’archivio comunale (ma non solo perché possono riservare grandi sorprese anche l’Archivio di Stato o la Conservatoria dei Registri Immobiliari), è fondamentale per definire ciò che “realmente dovrebbe essere il nostro immobile” ma oltre a questo anche la verifica di quanto è stato dichiarato nelle planimetrie catastali può essere fondamentale.

Molto spesso pensiamo che il nostro immobile sia regolare sotto qualsiasi punto di vista perché è stato condonato dal nonno oppure perché ristrutturato tra gli anni ’90 e il 2015, ma è importante sapere che molte volte i condoni non interessavano tutto il fabbricato ma solo piccole parti e molto spesso, purtroppo, contenevano anche gravi errori.

Come dicevamo negli articoli precedenti, la normativa edilizia è cambiata nel tempo (al fine della tutela dei proprietari) e le pratiche edilizie e i tecnici si sono dovuti adeguare di conseguenza. Purtroppo non è detto che, pur avendo un condono o una ristrutturazione alle spalle, il fabbricato sia regolare… ma come si verifica?

Il tecnico, esclusivamente su incarico della proprietà, può accedere ai documenti archiviati presso vari Enti pubblici come detto sopra. La verifica dello stato legittimo parte da qui.

Tramite i dati attuali o quelli forniti dalla proprietà (ed è qui che i racconti dei nonni o dei vicini di casa tornano più che utili) si parte alla ricerca di ciò che il nostro immobile “è stato” per proseguire poi con il rilievo di “ciò che è” e purtroppo, molto spesso, le due cose non combaciano.

Lo stato legittimo di cui stiamo parlando si costruisce letteralmente unendo tutto ciò che si è trovato seguendo le indicazioni della Normativa Regionale o Nazionale e del Comune di riferimento.

A questo punto la nostra strada si divide in un bivio: la mia casa è regolare o no?

La risposta è il risultato della situazione che viene definita dal tecnico di fiducia dopo tutte le verifiche sopra citate.

Alcune differenze, infatti, possono rientrare nelle cosiddette “tolleranze costruttive” (anche qui la nostra Regione ci fornisce un Articolo cui fare riferimento assieme alle varie Circolari specifiche emesse dalla Regione, l’art.19 bis L.R 23/2004), mentre altre potrebbero essere abusi edilizi consapevoli o spesso realizzati in buona fede nel corso di attuazione di precedenti titoli edilizi.